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今题话题限价绝非房价调控灵丹妙药2013

发布时间:2019-11-10 20:29:48 编辑:笔名

昨日,北京建委放出“大招”:今年北京计划建设2万套自住型商品住房,每平方米房价已设上限,单套总价基本在200万元以内;而今后,北京计划每年向市场投放该类房源约占新建商品住房市场份额的4050把限价房提升到如此重要的程度,这确实是大手笔,但这真实调控房价的灵丹妙药吗?

限价房与“王二卖菜”

1、“王二卖菜”与限价房很相似

所谓“限价房”,是指在土地出让之前的限制条件中,就约定了入市的价格。一般而言,这种房利润率低,因此开发商通常都不太热衷,但为了“企业社会”,现在开发商在竞拍一般商品房地块时往往要按政府要求配建限价房。

限价房可以抑制房价吗?经济学家郭凯曾说过一个“王二卖菜”的故事,笔者再稍微改编下,不妨看看:

王二是个小区里卖菜的,生意一直不错。但有一段时间,菜价涨得厉害,王二卖菜的价格也水涨船高,小区里的人便开始抱怨,王二压力很大。后来王二一咬牙,贴出一个告示:未来一个月,保证菜价不涨。

告示贴出后个星期,王二去上货,发现批发市场新来了一批蔬菜,比上星期价格还低些。进货的价格低了,王二自然也不用加价。小区里的居民都点头称是,王二挣得比原来更多。

第二个星期,王二上货发现这回进货价涨上去了,要是按承诺不涨价,铁定亏惨。王二灵机一动:不涨价可以,我不卖不就行了。

第三个星期,进货价还是居高不下,王二干脆进了一批不太新鲜的菜,还是按老价格卖。这样价格是没涨,可是东西变差了,一样等于涨价,小区的居民只能吃哑巴亏。

第四个星期,王二又变了一个法子,他进了一批高价菜,但一般人过来他捂着,说不卖。等到他亲戚和好友过来了,他才按老价格卖。

就这样,一个月过去了,王二遵守了承诺,菜价不涨,他自己也没亏。其实,王二想出来的种种“聪明办法”,开发商都可以用得上。

2、限价未必是真限价,也可能是抬价,也可能有价无市

按北京建委的计划,这次所谓2万套自住型商品住房,单套总价基本在200万元以内。众所周知北京房价是很贵,而且涨得非常厉害,但这并不意味着200万就是一个合理的价格。限价房针对的是“夹心层”,但社会“夹心层”能够轻易拿出200万来吗?许多友都认为200万根本算不上“限价”,而且在限价房定价机制不如商品房尤其是二手房灵活时,这么高的上限,反而有“抬价”的嫌疑。限价房这一政策在2006年刚推出时,广州就曾发生过“政府限规定价房不得超过6000元/平方米,但周边住宅市场均价不到5000元”的奇景。

而且,各地都发生过因嫌限价房地处偏远、环境太差以致致购房者退房的事件。还有些开发商拿了限价房地块,终发现无利可图而向政府退还土地。由政府决定的价格总有机会出现这种问题。

3、即便是真限价,买到的房子也未必值这个价

即使一处限价房地块是货真价实的限价,也有可能买得到,但买这种房子也未必划算。广州的一个限价房小区,业主在收楼时就曾发现过一大堆问题:开发商擅自改变设计和规划,如擅自取消规划中的配套设施,更改部分公用休闲区的用途;开发商为了能够如期交楼,违背客观规律强行推进施工进度;房屋建设粗制滥造,外墙裂缝清晰可见等。该小区的业主拒绝收房、拒绝入住,引发了很大风波。

这就是王二卖的“不新鲜的菜”——因为开发商无利可图,而根本的原因在于“限房价、竞地价”这一提法本身就存在自相矛盾。“竞地价”让政府不会吃亏,而房地产公司本身不会愿意吃亏,那么在限定房价的情况下,只能在房子质量问题上做文章了。无怪乎有人认为限房价竞地价的结果就是偷工减料,建设标准降低,制造出大量建筑垃圾。学者董藩更是声称,“如果发生地震,倒掉的首先是这些限价房。”

9月4日,恒大地产经过四十多轮的拍卖,以40亿元在北京豆各庄拿了一块限单价2.2万、总价限200万以内的限价房地块。不少人认为真建好时200万未必拿得下来,很可能要补上一笔巨额的装修费用。

4、真限价也值这个价的房子,未必买得到

而即便限价房是真限价,而且房子也值这个价,的问题还在于未必买得到。道理很简单,明显比市场价低的房子,自然有一堆人来抢,越是便宜,则抢的人自然越多。这里首先存在的是销售者偏好,在这个卖方市场中, 售房者完全有可能根据自己的偏好, 如王二卖菜一般,决定把限价房卖给谁, 不卖给谁, “走后门”会应运而生。在“排队等号”“一房难求”的背后, 谁能保证不会出现“插队”呢? 这样的限价房, 与福利分房时代的暗箱操作没有什么区别。

这里的售房者,不单指开发商,更有可能是政府本身。如海口市曾下发《关于加强市直机关干部职工双限商品房(五源河公寓) 分配销售纪律的意见》,清楚显示,该小区属“市委市政府统建”,配售对象为清一色的在编公职人员。海南这样的限价商品房有近万套,并以市场价三分之一的价格销售给公务员。而据报道,有人在拿到房子指标后公开出让,转让费达30 万元。

即便严打“寻租”现象,限价房也不是那么容易买到。很多所谓“限价商品房”,从一开始就是“定向供应”的,但到底什么人能得到定向供应,标准却模糊得很。

“限价上瘾”令人忧虑

1、用限价房解决夹心层住房问题,想法美好但不切实际

限价房推出的初衷,是想用此来解决“夹心层”的居住问题。但在目前的收入分配环境下,“夹心层”规模是如此的大,要普遍上限价房的话,就相当于政府直接给中小套型商品房定价,但成本都由开发企业背负。这使得价格失去作用,大部分商品住房成为政策房。这无疑是违背市场规律的,相当于走福利分房的回头路。而福利分房当初正是有两点“癌症”而走向了商品化改革:住房质量差;寻租情况难以治理。这两点到今天也无法解决,所以,用限价房解决夹心层住房问题,只能是计划经济式的乌托邦幻想。

2、扩大限价范围,只会造成更大的不公

北京在3月底“新国五条”落地细则中明确提出,“全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定,进一步降低自住型、改善型商品住房的价格,逐步将其纳入限价房序列管理。”这表明,扩大限价房规模早已成为既定政策,本次所说的这种限价200万的限价房,就是把针对中等收入家庭的自住型、改善型商品住房纳入限价房序列。

事实上,普通商品房也已经在限价序列了。目前北京的新建期房商品房,已经直接由市建委来定价,不遵从市建委的定价,将无法拿到预售许可证。这样做的一大结果是——许多购房者发现,如果自己没有“关系”,就连有钱也买不着房了。而要动用自己的关系,隐藏的价格又有多少呢?

本期责编 丁阳 第2556期

出品 腾讯评论

政府介入越多 ,市场越混乱不公、价格越高, 这个道理其实很朴素。任志强说,“用限价房拉底平均房价统计数就象瞎子说自己看见了。”或许这就是有关部门揣着明白装糊涂的原因吧。

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