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佛山规范商品房销售管理

2018-10-13 03:58:37

10月4日,佛山市住建局发文规范商品房销售管理,未取得预售商品房项目不得进行预售,预售项目要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格;加强房地产销售代理和房地产经纪监管;同时加强对商品房广告的管理,预售广告的内容必须真实、准确,并载明商品房预售许可证的编号和发证机关。??

佛山市住建管理局 佛山市发展改革局

佛山市工商局 佛山市人民政府金融工作局

关于加强商品房销售管理

严惩违规销售行为的通知

各区国土城建和水务(利)局、发展规划和统计局、市场监督管理局(工商)、金融办:

为促进房地产市场平稳健康发展,在实现去库存、保增长的同时做好控房价、抓秩序的工作,现就进一步规范房地产市场秩序,加强商品销售管理,提出如下工作要求:

一、严格执行商品房销售的相关规定

(一)加强商品房预售行为监管

1.预售商品房时,应当取得商品房预售许可证。未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。

2.未取得商品房预售许可证时,房地产开发企业以诚意金、预订金、VIP卡等任何形式收取或变相收取购房预定费用的,一经主管部门发现,房地产开发企业需立即清退所有收取的费用,未清退完毕的不予受理办理预售许可的申请或暂缓办理预售许可。按照违反《广东省商品房预售条例》第六条和第三十五条规定和《商品房销售管理办法》第二十二条和第四十二条规定对上述行为进行行政处罚,同时根据《佛山市房地产行业诚信管理办法》“房地产开发企业信用记分标准”第42条“未取得商品房预(销)售许可证,擅自收取预付款性质的费用的”扣诚信分10分。

3.取得商品房预售许可证后,经房地产开发企业与购房人协商同意收取预购定金的,开发企业应当向购房人提供商品房交易合同的草案。不确定单元进行认筹或收取意向金的,视作一房多卖,根据《佛山市房地产行业诚信管理办法》“房地产开发企业信用记分标准”第56条“在未解除商品房买卖合同签,故意将作为合同标的物的商品再行销售给他人的”扣诚信分15分。

4.加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。对已经取得预售许可,但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售,以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为,严肃查处,并根据《佛山市房地产行业诚信管理办法》“房地产开发企业信用记分标准”第26条“因违反政策规定,被主管部门通报批评和责令限期整改的”,扣诚信分10分。

5.房地产开发企业不得委托未办理备案的经纪机构进行商品房销售,未经房地产开发企业委托的经纪机构及从业人员不得在项目销售现场以任何名义从事商品房销售。违者按违反《广东省商品房预售管理条例》第十八条处理,并根据《佛山市房地产行业诚信管理办法》“房地产开发企业信用记分标准”第26条“因违反政策规定,被主管部门通报批评和责令限期整改的”扣诚信分10分。

(二)加强房地产销售代理和房地产经纪监管

1.预售人委托房地产经纪机构代理销售的,应出具委托书,明确委托代理的范围和权限,并在项目销售现场进行公示及告知购房者。

2.实行代理销售商品住房的,应当委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号,不得在代理过程中赚取差价,不得通过签订“阴阳合同”违规交易,不得发布虚假信息和未经核实的信息,不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。

3.经纪机构备案时,要提供本机构所有从事经纪业务的人员信息。区房地产行政主管部门要对经纪从业人员实名登记。销售现场公示栏必须公示所有驻场经纪人员的信息、照片,经纪人员服务时应当佩戴标明姓名、机构名称、职务等信息的工作牌。

4.实行项目登记管理制度。房地产经纪机构承接商品房销售项目后将房地产开发企业出具的委托书交到项目所在区国土城建和水务局进行登记,并在诚信系统中进行项目登记与业绩申报。

经纪机构违反规定的,依据《广东省商品房预售管理条例》第十八条、《房地产经纪管理办法》第十一条、第十五条进行处罚,并根据《佛山市房地产行业诚信管理办法》“房地产经纪、咨询机构信用记分标准”第5条“未按规定向主管部门办理相关备案手续的”、第6条“未在经营场所或交缴费用地点的醒目位置公布按规定应当明示的材料的”、第15条“未按要求在诚信系统填报信息或填报信息不完整的”,分别扣诚信分10分。

(三)加强对商品房广告的管理

1.房地产开发企业、经纪机构发布预售广告时,应当已取得商品房预售许可证。预售广告的内容必须真实、准确,不得有误导、欺骗公众和不符合预售的商品房项目的内容,并载明商品房预售许可证的编号和发证机关。

2.房地产开发企业、经纪机构发布预售商品房广告时,应当遵守《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《房地产广告发布规定》的相关规定。房地产行政主管部门和工商行政管理部门应加强预售商品房广告的日常监管,发现违法广告,应当责令其停止发布并依照相关法律法规规定予以处罚。

商品房销售广告推广中,违反有关规定的,分别按照违反《广东省商品房预售管理条例》第十九条、《商品房销售管理办法》第十四条处理,并根据《佛山市房地产行业诚信管理办法》“房地产开发企业信用记分标准”第38条“商品房销售广告中存在价格、面积欺诈现象,或者对房地产座落位置、配套设备、材料选用、管线填敷、环境布局、交付使用时间等情况的陈述不真实的”扣诚信分10分,第39条“未取得商品房预售许可证发布售房或含有销售内容广告的”扣诚信分10分。

(四)加强商品房销售的金融监管

根据《关于印发的通知》(粤建房〔2016〕145号)的相关规定,房地产开发企业、房地产中介企业不得利用互联网从事非法金融业务或与互联网平台合作开展非法金融业务及以“股权众筹”等名义从事非法集资活动。不得开展“垫资”、“首期贷”、“赎楼贷”、“尾款贷款”性质业务以及违规开展众筹炒楼业务,也不得通过互联网平台、关联公司或第三方金融机构等为交易双方提供相关产品。

(五)加强对商品房交易的价格监管

1.商品房销售明码标价实行一套一标。

2.属于房价外加收项目的一律禁止。

3.根据《广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定》(粤价〔2011〕106号)第六条前款规定“对取得预售许可证或办理现房销售备案的商品房项目,商品房经营者要在规定时间内(10日)内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价销售”。也就是说新建商品房经营者(包括房地产经纪机构)未向价格主管部门申报并取得价格主管部门同意监制的所有房价外收费项目,均属于违法收费,哪怕标明也属于违法收费。对涉及《广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定》(粤价〔2011〕106号)第七条第四款第(三)、(四)项内容的收费项目(主要是指代办证费、前期物业管理费)仍按原有相关规定执行。”

二、处理措施及工作要求

(一)房地产开发企业、房地产经纪机构违反有关规定的,按照相关法律法规进行处罚及对应《佛山市房地产行业诚信管理办法》的扣分标准进行诚信扣分,拒不执行主管部门作出的已经生效的处罚或限期整改决定的,在扣减对应的违规行为的分值后再扣20分。

开发企业在进行商品房销售时违反法律法规及有关通知规定的,除受到上述处罚时,根据住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第十六条,“对存在违法违规行为的,要责令整改,记入房地产信用档案,并可暂停商品住房网上签约;对拒不整改的,要依法从严查处,直至取消其开发企业资质,并将有关信息通报土地、税收、金融、工商等部门,限制其参加土地购置、金融信贷等活动。

(二)各区要充分发挥好“佛山市房地产市场消费维权协作工作机制”的作用,针对消费维权中出现的销售管理、经纪管理、广告管理、价格监管和金融监管的问题,各部门各司其职、各负其责,齐抓共管做好房地产市场消费维权工作。各部门要认真处理并及时答复“12315”、“12345”热线接收的咨询与信访,对热线系统的大数据进行整理分析,寻找热点问题,提出针对性措施。

(三)区级各相关行政主管部门抓好对房地产开发企业、房地产经纪机构的监管,加强对在售房地产项目销售环节的监管,认真核实并及时处理市民的投诉与信访。经媒体曝光,区局调查处理后仍发生投诉的项目,市局将派出检查人员进行暗访或复查,区局反馈信息与我局调查情况不一致的,市局将约谈区局并将调查处理情况报市纪委派驻市局纪检组。

三、实施步骤

各有关部门要充分认识开展整顿房地产市场秩序工作对防范房地产领域风险和社会稳定的重要性,将思想认识统一到国家和省的工作部署上来,高度重视,加强领导,狠抓落实。

各区房地产行政主管部门要组织本地房地产开发企业、房地产经纪机构开展全面自查,负责对本区域内违规进行商品房销售的房地产企业、经纪机构开展集中整治。对于违法违规行为情节较轻的,由各主管部门督促其限期整改,在整改完成前不得开展新业务;对于违法违规行为情节严重的,由主管部门责令其限期停止经营,并作出相应的行政处罚。

市级主管部门将于11月开展对全市房地产在售项目的联合检查与整顿工作。

佛山市住房和城乡建设管理局 佛山市发展和改革局

佛山市工商行政管理局 佛山市人民政府金融工作局

2016年10月4日

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